سلامت نیوز: بافت های فرسوده شهرهایی چون تهران هر سال بیشتر و بیشتر می شودكه تبدیل به پاشنه آشیل جدی در مدیریت شهری شده است.
به گزارش سلامت نیوز به نقل از روزنامه قانون، بافت‌هایی كه سال هاست سخن از برنامه و تلاش برای نوسازی آن‌ها می شود اما در عمل آنچه اتفاق می افتد، فرسوده شدن بافت های فرسوده است. نه اعتبارات و تسهیلات دولتی، كفاف نوسازی بناهای فرسوده شهری را می دهد و نه امتیازات مدیریت شهری، محركی جدی برای مردم می شود. در این میان، برخی نوسازی ها كه عمدتا شخصی و مردمی است، در احیای بافت های فرسوده صورت می گیرد اما دردی را از زخم كهنه بافت های فرسوده كم نمی كند. اینكه چرا بعد از سال ها آزمون و خطا در احیای بافت های فرسوده، همچنان مشكلات زیادی پیش روی اجرای طرح ها قرار دارد و چه راهكاری می تواند به عنوان محرك اصلی در نوسازی این بافت ها در تهران محسوب شود، موضوع گفت وگوی «قانون» با سیدرضا میرصادقی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران است كه پس از سال ها فعالیت حوزه عمران و مسكن، بنای طرحی تازه در بافت های فرسوده پایتخت را دارد. در ادامه، گفت وگوی «قانون» با مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران را می خوانید:
چرا بحث نوسازی بافت‌های فرسوده در تهران با وجود اینكه سال‌هاست كه شهرداری تهران پكیج‌ها و پنل‌های مختلفی را ارائه می‌كند اما باز در عمل كاری كه انجام می‌شود، ملموس نیست و همچنان نوسازی بافت‌های فرسوده ،خودش یك فرسودگی است كه نیاز به نوسازی دارد، توضیح می‌دهید این چالش‌ها شامل چه چیز‌هایی است؟
جوابش فكر می‌كنم مشخص است. وقتی كه شما تعریفی دارید در حوزه بافت فرسوده و باز برایش قانون می‌گذارید ولی به نتیجه نمی‌رسید، یعنی اثرگذاری و نقشه‌راه‌تان اشتباه است. اینكه اصرار می‌كنید همان نقشه را دوباره ادامه دهید، اشتباه در اشتباه است. در طول ادوار گذشته و براساس مصوبه سال 1385، قانون‌گذار تعریف می‌كند كه ما سالی 10 درصد باید نوسازی در كل كشور داشته باشیم و این در شهر تهران هم ابلاغ می‌شود. پس از آن دولت و شهرداری موظف می‌شوند از طریق تبصره‌ها و بودجه و موادی كه در بودجه تعریف می‌شود، شاخصه‌ای را مشخص كنند اما تهران كه حالا در كل كشور هم پیشرو است، به خاطر افزایش نرخی كه روی املاك اتفاق افتاده ، طی 10 و 11 سال گذشته پیشرفتی نداشتیم. در شهر تهران وقتی طبقه‌بندی املاک را می کنیم، در منطقه یك تا 6 به طور متوسط حدود 1700 تا 2000 درصد بین سال‌های 84 تا 94 افزایش نرخ داشتیم اما برای 6 منطقه پایین شهرمان، حدود 300 درصد افزایش نرخ رخ داده است.حالا كجا این اتفاقات افتاده است، در جایی كه ما 354 نفر در هر هكتار داریم؛ یعنی تراكم بافت فرسوده تقریبا سه برابر متوسط شهر تهران است. حالا اگر ما متوسط را برای شرایط فعلی‌مان درنظر بگیریم، 140 نفر در هكتار است كه این عدد توزیع نامناسب است. اما اینکه چرا قانون‌گذار نمی‌آید متمركزانه چه در شورای شهر ، چه در بافت فرسوده حضور داشته باشد، این را از من سؤال نكنید،چون من اعتقاد دارم كه می‌توانست این کار را انجام دهد اما نکرده است. شورای شهر می‌آید در مورد باغات شمال شهر تهران انواع و اقسام مصوبات را ارائه می دهد اما تعداد مصوباتی كه برای بافت فرسوده در این 13 و 14 سال گذشته بوده را نگاه كنید، همه منوط شده به دو، سه تا تخفیفی كه در حوزه صدور پروانه بوده است.پس قانون گذار شناخت نسبت به بافت نداشته است.
تصمیم‌گیرنده‌هایی كه برای مردم این مناطق تصمیم می‌گیرند، شناخت نداشتند یا شناخت اندك داشتند. همین امروز هم می بینیم تصمیم‌گیرندگان خیلی ساده‌اندیشی می‌كنند و می‌گویند در بافت كار سختی وجود ندارد و نوسازی این است كه ملكی وجود دارد، طرف خودش نمی‌تواند هزینه ساخت بدهد، كسی می‌آید هزینه می‌كند و نصف به نصف برداشت می‌كنند! كسی به آن فكر نمی‌كند که این آدم‌ها چه كسانی هستند، به لحاظ اجتماعی و فرهنگی. چگونه می‌توانیم ملكی را كه كل زمینش 35 متر مربع یا 27متر مربع است، نوسازی کنیم؟ وقتی تجمیعش می‌كنیم و كوچه را هم می‌خواهیم معبری باز كنیم، از آن ملك چیزی نمی‌ماند و كلا حذف شده است. در این شرایط ما در بافت فرسوده می‌خواهیم چه كار كنیم؟ این سوال بزرگی است که آیا می‌خواهیم ساختمان را نو كنیم؟ وقتی به بسیاری از مسئولان این حرف را می‌زنیم، اول سكوت می كنند و بعد می‌گویند نه! بعد تازه فكر می كنند كه می‌خواهند چه كار كنند.
یعنی شما معتقدید بعد از این همه سال مسئولان نمی دانند بافت فرسوده چیست و برایش چه باید کرد؟
من این را به عنوان یك چالش بزرگ در بخش نوسازی می‌بینم. مسئولان نمی‌دانند در بافت با چه معضلاتی مواجه هستند. متاسفانه تصمیم‌گیرندگان ما نگاه كارشناسی را در بخش بافت فرسوده جدی نگرفتند. در این مناطق ناهنجاری‌های اجتماعی كه وجود دارد، یكی از بزرگ‌ترین موانع كار است. اقتصاد محله، یكی از مقاومت‌های اجتماعی آنجاست. پس بنابراین ما در یك جمله بخواهم خلاصه كنیم، باید نوسازی را با هدف فقرزدایی جلو ببریم و در مقوله فقرزدایی باید هزینه كنیم. دولت‌ها در بحث فقرزدایی باید سوبسیدهایی را ارائه دهند و به شكل اقتصاد اهرمی به میدان آیند. یعنی شما براساس میزان طول بازویی كه در اهرم ایجاد می‌كنید، می‌توانید با یك مقدار نقدینگی و هزینه كردن حجم بسیار بزرگی از سرمایه را در منطقه محركش باشید.پس ما باید حركتی در قالب محرك توسعه ایجاد كنیم تا بتوانیم مردم و جذابیت‌های نوسازی در محل ایجاد كنیم.
این حركت چه باید باشد؟ در سال‌های گذشته یعنی از زمانی كه سازمان نوسازی تشكیل شد، هدف اصلی این بود كه بالاخره یك سازمان نقش تسهیل كننده داشته باشد و هدایتگر شود برای بحث نوسازی بافت فرسوده اما چیزی كه اتفاق افتاد حداقل در 10 و 12 سال گذشته، بیشتر سازمان نوسازی و شهرداری تهران و مدیریت شهری نقش تولی‌گری ایجاد كرد؟
باورهای شما غلط است. شما هم مثل خیلی از مسئولان یك سری باورها دارید که سال‌هاست تكرارش می‌كنیم. اگریك مقدار اهل تغییر در باورهای خودمان باشیم، مشكل مردم هم حل می‌شود. یا باید مداخل مستقیم خودمان را داشته باشیم و مردم را بگذاریم كنار یا فقط بگوییم ما كاری نمی كنیم. ما برای خیلی از محلات‌مان در حوزه نوسازی یك مشكل بزرگ داریم. شهروند به چه توجیهی بسازد و نوسازی كند؟ دوم اگر خواست ملک را تخلیه كند ،كجا زندگی كند؟ این متولی اش چه كسی است؟ این اتفاقاتی كه افتاده و تهران به مرز 40 درصد فعالیت در حوزه نوسازی رسیده، همگی کار خود مردم بوده است. در چندین محله وسط كوچه مردم نوسازی می‌كنند. سركوچه هنوز معبرش باز نشده است و خانه را حراج گذاشته ولی كسی نمی‌خرد؛ چون ماشین نمی‌تواند داخل کوچه برود.
این‌ها همه روی كاغذ خوب است اما وقتی می‌خواهد اجرا شود، 99.9 درصد عملی نمی‌شود؟
من از بالا تا پایین این مشكل را دارم. از بالاترین مقامات اجرایی مملكت این باور اشتباه دارند. در مجلس صحبت می‌شود كه نوسازی را چرا جدی نمی‌گیرید، نوسازی كه كاری ندارد، یك ساختمانی هست كه یكی نشسته پول ندارد نوسازی كند. یكی می‌سازد، او دو طبقه و دو طبقه صاحب ملك برمی‌دارد، این قدر ساده دیده می‌شود. من با این تفكر مشكل دارم چون دستم در آتش است. اول این باورها را درست كنیم. ببینیم در محلات‌مان ما فضای سبز می خواهیم. براساس قوانینی كه گذاشتیم، مشكلاتی در همان مناطق ایجاد یا فرسوده‌سازی در مناطق بافت فرسوده كردیم. در سال های گذشته براساس مشوق‌هایی كه برای ساخت و ساز ایجاد شد، گفتیم خیلی از محلات پاركینگ نمی‌خواهد داشته باشید ، اما آیا در آن مناطق ما خودرو نداریم؟ معبرهای‌مان چند متری است؟ الان كلانتری‌ها بیشترین معترضان مناطق نوسازی شده هستند که به دلیل نبود پارکینگ، خودروهای زیادی در این بافت ها سرقت شده است! آن وقت می‌گوییم مردم خوشان پاركینگ بسازند. ما ابتدای کارمان در سازمان تمام تلاش‌مان بر این بود که این نگاه و باورهای غلط را در نوسازی بافت فرسوده تصحیح کنیم. ما در شهر تهران كه شهر پیشرو در نوسازی است، بیشتر از هفت و هشت درصد دیگر براساس شرایط ركود فعلی مسكن، جای پیشرفت نداریم و این کار را سخت‌تر می کند. اگر ما توسعه محلی را براساس محركات توسعه یعنی كاری كه وظیفه دولت و شهرداری است، انجام ندهیم، دیگر مردم نمی‌توانند حركت كنند. 40 درصد در نوسازی پیشرفت داشتیم اما میزان پیشرفت فضای سبز، پاركینگ و معبر اضافه كردن تك‌رقمی است. یعنی از مردم عقب ماندیم و این فاجعه است. در همه جای دنیا اول معابر را خریداری و باز می‌كنند اما ما رها کردیم. سازمان نوسازی متولی نوسازی است و اگر تاکنون نكرده، اشتباه كرده است. چه آن‌هایی كه برایش تعریف نكردند، چه خودش كه بی‌حال بوده است. در تمام مناطق شهری، سازمان نوسازی متولی نوسازی است و باید برای این نوسازی برنامه داشته باشد. باید تجهیز منابع را بكند و در این قضیه همراهی كند؛ چون این یك كار عمومی است.ما در شهرداری درخواست كردیم برای هر محله تسهیلات ویژه براساس اقتصاد محله در نظر بگیرند و این مصوب شد. یعنی اینكه اگر در یك محله سازنده را بر اساس نرخ محله جذب می‌کنیم، این نرخ، قیمت تمام‌شده‌اش است که صرفه اقتصادی ندارد و از این رو به آن مشوق می‌دهیم. از تراكم اضافه گرفته تا خیلی موضوعات دیگر، استانداردهای‌مان را هم رعایت كنیم. یعنی معبرمان معبر باشد. در پاركینگ‌مان حداقل‌ها را رعایت كرده و فرسوده‌سازی نكنیم.
كاری نكنیم مثل مسكن مهر كه اولش با اشتیاق بود و بعد از كمتر از هشت سال تكمیلش كنیم. موضوع دوم این بود كه ما از دولت و شهردار تهران و شورای شهر گفتیم تنخواه می‌خواهیم. اگر پول ندارید،زمین بدهید. رییس‌جمهور هم این موضوع مصوب كرد. البته در تهران بیشتر زمین ها برای شهرداری تهران بوده و زمین هایی هنور باقی مانده است. در طرح جدید،سازندگان با چهار مشخصه برای نوسازی حضور می‌یابند و زمین در اختیارشان می‌گذاریم. البته این‌ها فقط مسكونی نیست و بیشترش این است كه نیازمندی محله را بتوانیم تامین كنیم. دوم اینكه پروانه مجانی می‌دهیم، یك مسیری را هم طراحی کرده‌ایم كه موضوعات اداری شان در شهرداری خارج از نوبت حل شود. سوم اینكه انشعاباتی مانند آب و برق و گاز را مجانی می‌دهیم. چهارم اینكه به آن‌هاتسهیلات ارائه می‌شود. ما تمام سعی‌مان این است كه سرمایه‌گذار در مناطق بیشتر از 30-20 درصد سرمایه‌گذاری نكند تا نرخ پول در بافت فرسوده را پایین بیاوریم. این به عنوان محرك توسعه در محلات حركت ایجاد می‌كند. در بعضی از مناطق كه تحول ایجاد می‌كند و مثلا در منطقه 16، گود باغ آذری 770 خانوار جابه‌جا خواهند شد. امروز نگاه فقرزدایی از شعار دیگر رد شده است یعنی شعار را مردم می‌فهمند و باید عملیاتی كنیم. من اگر خودم بدانم كه نمی‌توانم كاری انجام دهم، می‌روم. به همه گفتم اگر ببینم نمی‌توانم حركتی داشته باشم، قرار نیست كه حیثیت حرفه‌ای‌ام را بگذارم یا توقع ایجاد كنم، به مردم می‌گویم نتوانستم براساس شعارهای‌مان كاری كنم. برنامه‌ریزی كردیم اما اگر همراهی نباشد و حالا كسانی كه بابت تصمیم‌گیرنده در این برنامه‌ها همراهی نكنند، فكر نمی‌كنم به جایی برسیم.
برنامه جدید نوسازی بافت های فرسوده را برای چه بازه زمانی پیش بینی کرده اید؟
ما برنامه‌مان را برای سال 97 ارائه كردیم. الان مشكلات بودجه‌ای داریم و باید اختیارات را در این قضیه تعریف كنند. 123هزار پلاك فرسوده در تهران وجود دارد و سالانه 47 هزار واحد مسكونی باید نوسازی شود. اگر هزینه ساخت را در حدود متری یک میلیون و 400 هزار تومان بگیریم،سالانه چیزی در حدود 500 هزار میلیارد تومان باید هزینه ساخت بدهیم. براساس فرمولی كه در خود شهر تهران درآوردیم، 1،4 درصد هزینه ای است که باید دولت و شهرداری هزینه كنند؛ به جز تسهیلاتی كه از طریق وام بانكی می‌خواهد داده شود. بنابراین منابع بانكی‌مان هم باید تامین شود. ما این اعداد را اگر بگذریم كنار همدیگر در شهر تهران تقریباچیزی حدود یك سوم بودجه شهر تهران را باید بگذاریم برای بافت فرسوده. این درحالی است که نوسازی بافت فرسوده تهران اولویت یك نیست. شاید بگوییم هست و شعارش را هم می‌دهیم، ولی در حقیقت نیست.
ابهامی كه در طرح نوسازی جدید وجود دارد این است كه چند سال طول می‌كشد تا آماده شود، چه تضمینی وجود دارد كه پس از پایان كار دولت فعلی این توسعه‌گران حاضر شوند كه واحدهای‌شان را با زمین مردم تعویض كنند و روی پروژه‌های كوچك‌تر كار كنند و افرادی كه در خانه‌های دربست زندگی می‌كردند، حاضر شوند در مجتمع زندگی كنند؟
اول اینكه ما در بحث بافت فرسوده برج سازی نداریم. شهرسازی تعاریفی دارد و ما تعداد طبقات‌مان حداكثر بین 10 تا 11 طبقه است. در فراخوان، زمان‌مان را حداكثر سه ساله تعیین کرده و برای عدم اجرا نیز جرایم سنگینی گذاشتیم و به ازای هر سه ماه تاخیر شرایط رو به فسخ می‌رود.آنقدر جرایم گذاشتیم كه دوران ركود هم باعث نشود افراد در روغن خودشان نان را سرخ كنند.آنقدر تسهیلات ایجاد می‌كنیم برای سازنده كه نرخ ساخت را پایین بیاوریم اما زمان را بالا می‌بریم. كیفیت طرح نیز مثل مسكن مهر نیست كه بگوییم متری این قدر باید ساخته شود. کار را دست خود سازنده گذاشتیم كه برایش جذابیت ایجاد كند.
نظر شما